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Q&A · COLUMN
혼자만 겪는 일이 아닙니다.
먼저 물어본 사람들이 있습니다.
담당 변호사 장훈
이 글은 매듭지음에 들어온 실제 상담을 바탕으로, 누구인지 알 수 없도록 이름·지역·시기·직업·금액 등을 바꿔 다시 쓴 것입니다. 답변은 2026년 10월 기준 법령과 판례에 따른 일반적인 안내이며, 실제 결과는 사실관계와 증거에 따라 달라질 수 있습니다.
질문
40대 남성입니다. 아내와는 결혼식을 올리고 함께 살았지만 혼인신고는 하지 않았습니다. 사귀던 시절, 결혼할 생각으로 제 명의의 땅 몇 필지를 아내 앞으로 증여해 등기까지 넘겨 주었습니다.
그런데 아내가 유산을 겪은 뒤 다툼이 잦아졌고, 결국 친정으로 가서 헤어지자고 합니다. 이렇게 관계가 끝나면 그때 넘겨 준 땅을 돌려받을 수 있는지 궁금합니다.
답변
증여 계약서를 따로 쓰지 않았다면 증여를 해제할 수 있는 것이 원칙입니다(민법 제555조). 하지만 이미 이행이 끝난 부분, 즉 소유권 등기까지 넘어간 땅에는 해제의 효력이 미치지 않습니다(민법 제558조).
그래서 「마음이 바뀌었다」거나 「헤어졌다」는 이유만으로는 등기를 되돌려 받기 어렵습니다. 돌려받으려면 다른 법적 근거가 있어야 합니다.
법원은 약혼 예물을 「혼인이 이루어지지 않으면 효력을 잃는 조건이 붙은 증여」와 비슷하게 봅니다(대법원 1996. 5. 14. 선고 96다5506 판결). 그래서 결혼 자체가 무산되면 돌려받을 수 있는 경우가 있습니다.
하지만 이 사안은 결혼식을 올리고 함께 살아 사실혼이 성립한 경우입니다. 결혼이라는 조건은 이미 이루어진 셈이어서, 나중에 관계가 깨졌다는 것만으로 반환을 구하기는 어렵습니다. 처음부터 결혼할 뜻이 없었다거나 아주 짧은 기간 만에 관계가 끝났다는 등 특별한 사정이 있어야 다퉈 볼 수 있습니다. 또 관계를 깨뜨린 책임이 증여한 쪽에 있다면 반환을 구할 수 없다는 판례도 있습니다(대법원 1976. 12. 28. 선고 76므41 판결).
받은 사람이 증여한 사람이나 그 가까운 가족에게 범죄행위를 하거나, 부양의무가 있는데 부양하지 않으면 증여를 해제할 수 있습니다(민법 제556조). 다만 이것도 이미 이행된 부분에는 영향이 없고, 해제 원인을 안 날부터 6개월이 지나면 할 수 없습니다.
땅을 주는 대신 대출을 갚기로 했다는 등 상대에게 의무를 지운 증여였다면, 상대가 그 의무를 지키지 않았을 때 해제를 주장할 여지가 있습니다. 당시 주고받은 메시지나 약속한 내용을 찾아보세요.
사실혼이 끝나면 함께 살며 모은 재산은 법률혼처럼 나눌 수 있습니다(대법원 2021. 5. 27. 선고 2020므15841 판결). 그러나 함께 살기 전에 증여로 넘겨준 땅은 원칙적으로 받은 사람의 고유 재산으로 보아 나눌 대상에서 빠지는 경우가 많습니다.
다만 함께 사는 동안 그 땅의 대출을 갚거나 개발·관리에 돈과 노력을 들였다면, 늘어난 가치에 대한 기여를 주장할 수 있습니다. 사실혼은 따로 신고 절차 없이 끝나며, 재산분할은 관계가 끝난 날부터 2년 안에 청구해야 합니다.
땅을 돌려받기 어렵더라도, 그 땅이 고유 재산으로 빠지는 만큼 나머지 공동재산을 나눌 때 그 사정을 함께 고려해 달라고 주장할 수는 있습니다. 증여 당시 등기 서류와 대출 상환 내역을 미리 모아 두세요.
비슷한 상황이라면 지금 상황과 궁금한 점을 남겨 주세요. 1:1 문자상담 신청
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